43条ただし書申請

　セカンドライフを楽しむ家は、設計屋にとっては建築前の山場を迎えています。先週の月曜日に練馬区へ43条ただし書申請を行なっていまいりました。これは、簡単に言ってしまえば、建築基準法上の道路に接していない土地について、建築行為を行う前に申請するものです。建築基準法第42条が道路に関して述べられている条項でして、そのただし書が43条にあるので、「43条ただし書申請」なんて略されたりします。提出書類について何度か修正要請が練馬区の方から入り、何度か数部書類を提出し、練馬区で検討会議を開き、その後、建築審査会を経て、消防同意なども経ながら、予定では12末に許可が降りる予定です。

　申請関係を進めると同時に、今度はお金の話をまとめなければなりません。今週中に工務店さんに見積のための情報を渡す予定です。お金が目に見えるかと思うと緊張します。

　見積のための情報を渡したら、建築確認申請の準備に入ります。東の道路境界線側は、道路斜線について、少し切妻屋根の頂部がオーバーしてしまうので、天空率を使ってクリアしようと思っています。天空率を使うのは初めてでして、これまた緊張感たっぷりです。

　予定の確認のようなブログになってしまいまして恐縮です。さぁ、ワクワクしてまいりました♪ ♫  働きますよ!!!

コメント 4

急なｺﾒﾝﾄ失礼しますm(__)m
ただし書についてお聞かせ下さい
申請の場合、測量もされるのでょうか？
委託→測量？→書類作成→申請→許可までの費用としてﾄｰﾀﾙおいくら程かかりましたでしょうか？
by 大城 (2012-03-31 16:20) 

大城さん　こんにちは。コメントありがとうございます。

ただし書きですが、その土地の条件で全く違うので、一概には言えないことを、まず最初にお伝え致します。

一つ、大きく話が変わるとすると、「協定通路」として、地方公共団体とその道路に接するすべての土地の所有者が協議してある場合は、おおよそ楽にことが進みます。

協定通路でない場合は、非常に話が大変でして、道路とその道路に接するすべての土地について測量をし、建築基準法上、道路ではない道路を道路として認めてもらえるよう、境界線を後退させたり、隣地境界線からの距離を確保するなど、地方公共団体が定める基準に対し、今後、建物を新築する際、道路に接するすべての土地の管理者が遵守することを誓約する押印が必要となります。これが非常に大変。

特に、対象となる道路への入口部分にある角地に隅切りがない場合、角地の方は三角形に土地を削らなければなりませんが、この角地の方はもう一方の建築基準法上の道路に接しているため、狭い道路側がどうなろうと新築は出来るわけで、土地を削ることへの実利が無く、誓約書に押印してくれず、話が頓挫することもよくあると聞きます。

協定通路でない場合は別途費用が発生し、どうかすると、皆の押印が得られず、建物が新築できない場合があることを覚悟しなければなりません。

今回、ﾜﾀｸｼが関わらせていただいた土地は協定通路でして、そういう意味では非常に楽で、設計する際にもその作業量もおおよそ想像できたので、別途料金という形で設計料を上乗せすることはしていません。他の土地に建築する場合と同じ設計料の基準で請負ました。ただし、協定通路であっても、申請には2ヶ月ほど時間が余分に掛りますので、そこのところは十分お施主さんに説明しました。

申請の際には土地の測量をしたのですが、これは、地方公共団体に求められたからです。

費用については、その土地の条件でおおよそ話が変わってくるので、単刀直入に建設会社や設計事務所、ハウスメーカーに見積されるのが良いかと思います。

ご参考まで。
by tun (2012-04-01 04:13) 

お礼遅くなりすいませんm(__)m
丁寧な説明ありがとうございます
大変参考になります！

実は実家を増築しようとしていますが、実家は隣の叔父とお互いに幅員2mずつの専用通路で計4m×長さ65mで接道してるのですが、役所に長さが35m以上の専用通路は幅員4mを求められました
二件とも違法建築物に該当すると…
私の実家が昭和62年、叔父が平成6年竣工な為、２項道路にも該当できず、43条ただし書も住宅が2件しかなく建ち並んでいるわけでもなく、また専用通路な為に一般の交通の用に供されといる道ではないので審査会にあげても許可されない可能性が高いとのこと
叔父邸建築時に34mまで位置指定道路を所得し、そこから専用通路にて接道し接道義務満たす条件で役所は確認申請を下ろしたたのこと
実際に叔父は位置指定道路申請の書類を控えており、役場の受付印もあるのですが最後の号と認定印がなく結果として位置指定道路になっていないそうです
ちゃんと隅切りや側溝、ｱｽﾌｧﾙﾄ舗装はされているのですが…
もう一度、位置指定道路を申請しようと思っているのですがなんせｱｽﾌｧﾙﾄもﾎﾞｺﾎﾞｺしている箇所もあり、再度ｱｽﾌｧﾙﾄ舗装＋測量費＋申請委託費を出費するより、測量費のみで済みそうな(私の勝手な思い込み)43条ただし書で強引にも申請許可をお願いたほうがいいのではと頭を悩ませてある状況でした。
けれど、将来性を考えると費用によっては位置指定を所得しておいたほうが無難だと思いました！
押印の件もありますし…
小学生みたいな文章で長々とすいませんでたm(__)m
ありがとうございます！

P.S
私の地元のプロの方はなかなか接道に詳しい方がおらずにみな質問を投げ掛けても返答が返ってこなず、ネットで情報収集し直接役所に相談する日々です(>_<)
役所もダメや難しい、厳しいとの返答しかせず、市民へのｱﾄﾞﾊﾞｲｽ的な物は一切してくれませんでした(悲)
by 大城 (2012-04-04 13:29) 

大城さん

お役に立てたようで、幸いです。

位置指定や、協定通路のお話は、地方公共団体が細部にわたり決めゴトをしている場合が多く、詳しくお尋ねしてみないと確かなことはお話できないのですが、いただいたコメントを見る限りでは、おっしゃる通り位置指定道路の申請を行なった方が後々良いように思います。

申請書作成など一般の方が申請するのは大変かと思いますが、しつこいほどに役所の方にお尋ねになって進めるのが安く収めるコツかと。役所は何度訪ねても無料ですから。

また、お役に立てることがあれば、ご利用ください。
by tun (2012-04-04 16:30)