第160回練馬区都市計画審議会 その３

1月31日の都市計画審議会の続きを。

□区長諮問による議案

(5)土地区画整理事業を施行すべき区域の市街地整備方針の策定について

昭和44年に東京都で、土地区画整理事業をすべき区域　（「すべき区域」）　が都市計画決定されたのですが、実際の状況に合わないところもあるようで、平成14年、この　「すべき区域」　について市街地整備のガイドラインを策定したそうです。それによると、市街地整備計画を策定していない地域については、用途地域の変更を認めないとのこと。区による計画の指針となる市街地整備方針の策定が求められているようです。

→参考：練馬区の土地区画整理事業http://www.city.nerima.tokyo.jp/mati/syuhou/tochikukakuseirijigyou/sozai/kukaku-seidogaiyou.html

→審議会の下部組織の、「まちづくり・提案担当部会」　にて引き続き検討を進めるとのこと。ﾜﾀｸｼも部会の委員でして、昨夜、部会が開催され、参加して参りました。この市街地整備方針の策定については、練馬区さんとしても相当以前から準備を進めていたようで、膨大な資料が提出されました。正直、これまでの経緯と、これから決めようとしていることを理解するのに精一杯でした。あと3回の部会で検討するとのこと。求められるものが大きいものだけに、ﾑﾑﾑ。。。

→丁度、この日の昼間、練馬区都市計画課にて相談を受けている敷地の地域地区について尋ねたところ、この　「すべき区域」　に入っているとのこと。この区域に入ると、木造で、２階建てまでしか建設してはならない。地下階もダメ。つまり、土地区画整理事業を進めたい区域なわけで、実際に事業が進み始めた時に容易に移転出来るように軽い建物しか建ててはいけない、ということ。だけれど、実際は、必要書類さえ提出すれば、もともとの用途地区で指定された内容で建設可能とのこと。例えば商業地域の中にあれば、RC（鉄筋コンクリート）造の高層住宅も建てられるということ。実際的に効力がないのかな?　この条文は???　ｳｰｯﾑ。。。

→もう一つ、別の敷地について尋ねたところ、主要生活道路沿いの宅地とのこと。現状は幅員4m程の道路ですが、幅員6mの道路となるよう練馬区が計画した道路です。この道路の沿道では、敷地面積500m2以上の建物についてはセットバックが必要になるそうなのですが、それ以下の敷地は特に規制はないとのこと。事業化が決まるまでは好きにして良いよ、事業化が決まったら、何年も待つけど建て替えしなさいね、てことかしらん???　ｳｰｯﾑ。。。分かりません。

→練馬区は、建築基準法で道路とみなされない道に接する宅地（不接道宅地）が多いようです。不接道宅地では新たに建物を建てることが出来ません。この「すべき区域」内で、不接道宅地で建て替えが出来ず、どうしたら良いか本当に悩んでいると、実際に相談を受けたことがあります。建売の住宅を購入した30年前に、その事情を知った上で購入したのか、どうか。。。知らなかったのでは???　どうしたら良いものか。。。　　東京都が昭和44年に都市計画決定した法です。その頃と言えば、まだまだ練馬は開発途上。急激に住宅開発が始まった頃かと思います。この法がもう少ししっかりしてくれていれば、このような悩みが出てくることは防げたかもしれません。

→練馬区はその44％が土地区画整理事業をすべき区域に指定されているそうです。実際には、今すぐにでも土地区画整理事業を進めた方が良いと思われる区域はあると思いますし、12m以上の幅員を持った環状幹線道路や高速道路も区域に入っています。農地や森林などの生産緑地も区域に入り、素直に法に従うと、面積に対して必要な道路を守ってきた緑を壊してつくらなければならないところもあるそうです。

→昭和44年に指定した区域ですので、現状に合わないことの方が多いのは止むを得ないでしょう。決定区域を除外するには、宅地接道率、消防活動困難区域率、道路整備率など、東京都が示すある一定の基準を満たさなければならないようです。理想としては、まずは本当に整備が必要な区域を見極めることではないかと思うのですが、いかがでしょう???

→最終的には、練馬らしい市街地整備方針とは何かが求められているようです。。。

 

ｳｰｯﾑ。。。まちづくり提案担当部会、初参加の新人にはチト難しい。。。

上記までで、課題に対する理解としては合っていますでしょうか???

あまり自信はありませんで、まずは、いただいた膨大な資料を頭に入れたいところ。。。